＞＞＂ id=＂articleTitle＂ data-columnid=＂1205＂ data-video-blur=＂1＂＞开发商都在“赠送”面积？这几件事要留意｜聚焦得房率①

今天给各位分享＞＞＂ id=＂articleTitle＂ data-columnid=＂1205＂ data-video-blur=＂1＂＞开发商都在“赠送”面积？这几件事要留意｜聚焦得房率①的知识，其中也会对＞＞＂ id=＂articleTitle＂ data-columnid=＂1205＂ data-video-blur=＂1＂＞开发商都在“赠送”面积？这几件事要留意｜聚焦得房率①进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文导读目录：

1、超感神探 第二季

2、＞＞＂ id=＂articleTitle＂ data-columnid=＂1205＂ data-video-blur=＂1＂＞开发商都在“赠送”面积？这几件事要留意｜聚焦得房率①

3、男子与销售再三确认后买房！没想到最担心的事还是发生了……

　　早间新闻 第三季 　　詹妮弗·安妮斯顿,瑞茜·威瑟斯彭,比利·克鲁德普,乔恩·哈姆,朱丽安娜·,玛格丽丝,马克·杜普拉斯,凯伦·皮特曼,格蕾塔·李,妮可·贝哈瑞,斯蒂芬·弗雷,娜塔丽·莫瑞丝,蓓尔·波利,詹妮娜·加万卡,马西娅·盖伊·哈登,霍兰德·泰勒,内斯特·卡博内尔,瓦莱丽亚·戈利诺,珊农·沃德华德,琳赛·邓肯,泰格·诺塔洛,克莱夫·斯坦登,哈桑·明哈杰,汤姆·埃尔文,杰克·康利,卢瑞·奥康纳,塔拉·卡拉西安,阿拉诺·米勒,德赛恩·泰瑞,乔·马里内利,安德鲁·帕特里克·拉斯顿,乔·帕切科,Adam,Kang　　“我们的户型尽量把得房率给做到了最优化，所以你看，飘窗、阳台、花池这些都有赠送的部分……”不久前，在广州番禺的一处在售新盘，销售人员向前来看房的南方+记者推荐着户型。不过记者发现，在其中一处样板房里，主卧竖了一块牌子，示意该房间居然是由阳台改建而来的。 　　通过南方+客户端上线的“广州置业查询小助手”（←点击进入查询）搜索，记者发现，该楼盘部分户型在住建部门的备案得房率基本维持在75%-80%左右，但销售人员对外声称的得房率却达到95%以上。 　　得房率即套内（实际使用）面积与建筑面积的比值。在国内大多数城市，开发商出售房屋通常以建筑面积作为计价单位，这里头实际包括屋外的电梯间、过道等公摊部分。而供购房者实际使用的套内面积有多少，则取决于开发商的职业习惯和操守。 　　如今利用阳台、飘窗、花池等途径，扩大使用面积，已经成为新建楼盘的“趋势”。 南方+ 吴伟洪 拍摄 　　对于建筑面积和套内面积，国家住建部及各地住建部门均有详细且严格的规定，在土地出让时就规定的容积率，无形中已成为限制房地产开发商投入产出比的“紧箍咒”。从记者实际调研的情况来看，为了将有限的资源利益最大化，广州一些开发商在营销时，往往会借助所谓的“样板房设计创意”，把一些没有备案在套内面积的公共区域，改造和扩建成阳台、飘窗、入户花园等各类私人领域，美其名曰为“赠送面积”，以此来提升房子的吸引力和价码。 　　但这类“偷来”的面积，不可能明目张胆地写进房屋买卖合同。对购房者来说，这到底是馅饼，还是陷阱？ 　　一线直击 　　阳台直接变卧室，“赠送”几成竞争常态 　　从南方+广州置业查询小助手可查询发现，广州仅在今年10月黄金周就有300多个住宅楼盘“推新”。根据南方+记者不完全统计，全市11个区在售的住宅产品类型至少有840多个。 　　在番禺、黄埔、白云等一些销售存量较大的中心城区，开发商为加快出货和回流资金的速度，无不使出浑身解数、以各种五花八门的营销彩礼来抢客，即使在同一开发商的不同项目之间，亦存在“互卷”。 　　趁着放假，记者跟随看房的客流、慕名来到位于番禺的两个热门新盘越秀星汇锦城和龙湖御湖境，发现这里的人气果然不是一般的旺。别家都是稀稀拉拉的两三桌，这两个盘的客流可以用“络绎不绝”来形容。 　　在销售的导引下，记者在不同样板间转完几圈，才发现了这两个楼盘之所以人气高涨，是因为它们都有一个共同的秘密：开发商几乎在每一个户型，都“很大方地”配置了一些刚需和改善型需求群体同等看重的“赠送面积”。 　　记者在参观星汇锦城样板房时注意到，其所有展示的户型图，并没有用传统的“几厅几房”来宣传，取而代之的是“三空间”“四空间”等字样。这背后的一个深层次原因在于——部分户型内，多个房间都是阳台改建而来的，甚至包括“主卧”。 　　图为星汇锦城某个样板间的主卧，角落处的牌子提示该房间实际由阳台改造而来。 南方+ 葛政涵 拍摄 　　以某个户型为例，其主卧和次卧实际均以阳台报建，因而房间内均挂出了提示牌，表明其实际交付为阳台。不过陪同参观的销售人员表示，购房者在实际收房时，相应的“空间”其实还是加了窗户的房间。“我们会在验收通过后启动改造，最终交付的房子是阳台改建过后的，不需要业主自己出钱。” 　　这种做法使得部分房间实际只需要计算一半的面积，因而该楼盘最小的76平方米户型能做成“3空间2厅2卫”，而98平方米的户型已经可以达到“4空间2厅2卫”，阳台、花池、飘窗等都成了赠送的范围。 　　龙湖御湖境也采用了类似的做法，南方+客户端“广州置业查询小助手”平台数据显示，该项目从备案数据来看，得房率在80%左右，但在项目对外的公开宣传中则声称“实际使用率超95%”。 　　在其中一间样板房内，记者发现，该户型在设计时从入户花园、阳台、飘窗等空间入手，因而赠送率达到了16.5%—19.5%左右。 　　图为番禺某楼盘样板间主卧，其在户型上利用飘窗将实际使用面积做大。 南方+ 葛政涵 拍摄 　　事实上，类似的营销手法，在珠江花城、广钢花城、花语和岸、天悦云山府等多个在售新建楼盘中均有上演，而且从现场的效果来看，不少看房客都对开发商这种“灵活巧妙”的操作办法表示了认可和接受。 　　记者调查发现，开发商在“赠送面积”上的“互卷”，其实也和房地产行业当前的“买方市场”特点相关。“要么卷价格，要么卷赠送。”在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，要想让购房者埋单，就必须给出实实在在的好处，就看谁的价格更低、谁送的面积更大、得房率更高，所以开发商的竞争越来越激烈，赠送面积成了行业的“潜规则”。 　　行业透视 　　“赠送面积”未经政策认可，开发商或“好心办坏事” 　　然而，看上去诱人的赠送面积，有时却可能成为麻烦。 　　记者注意到，时下流行的“+1房”户型，基本由阳台改建而来，但并非所有“阳改房”的改造都由开发商完成。 　　在参观中海亚运城近期交付的“天珑”组团时记者就注意到，片区内“咚咚咚”的墙体施工声音此起彼伏，现场销售负责人也表示，这是住户在对户内阳台进行改建，经过拆墙装窗等操作后，就等于增加了一间“阳改房”，而该楼盘的阳台改建均由住户自行完成。 　　需要注意的是，这种改建并非带着施工队进场就能“开干”。有长期关注房地产合同纠纷的法律界人士就曾向记者表示，对含有赠送面积的阳台这类不在建筑面积范围的区域进行二次改造的，需要完成报建手续，明确报建人，符合要求并拿到施工许可才能施工。 　　阳改房通常在交付时是“阳台”形态，不予封窗。图为广州白云某楼盘清水样板间中“阳改房”的实际交付形态。 南方+ 葛政涵 拍摄 　　几年前，位于南沙的越秀滨海悦城就因90多户业主将赠送的入户花园改建成房间，导致三年拿不到不动产权证，且改建部分也被认定为违规加建，最终被清拆。 　　而别墅类项目则更是违规赠送面积的“重灾区”。 　　就在上个月末，广州南沙区人民法院就曾在《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书》中公布了一宗典型案例。业主黄某某于2016年购买了广州一家房地产开发商的别墅，房屋宣传册显示房屋花园有围墙、负一层有约80平方米不计建筑面积、有环湖私家路等。开发商曾表示别墅带私家花园，地下室开发商统一挖土后做双一层结构设计，游泳池可自行改到房屋后面进行扩建，可以参照样品房进行加改建，加改建过程中所涉及的政府部门协调及相关费用均由其承担。 　　然而当该业主收房并改建后，房屋却因违法改建、扩建被行政执法部门予以处罚，相关改扩建也被拆除，业主最终与开发商对簿公堂。南沙法院一审认为，基于相关事实，可以采信被告有向原告作出涉案房屋可以加建改建的承诺，涉案合同部分内容因为违法而无效，但不影响合同的整体效力，被告应当就无法履行的部分返还所得。 　　焦点观察 　　改扩建或带来居住后遗症，当心捡了芝麻丢了西瓜 　　今年8月，广州发布《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，提出对住宅半敞开空间半算计容比例适当放宽，并鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊等慢行系统不计容。 　　图为荔湾某楼盘的样板间，阳台标注了“实际报建为花池”，利用花池部分扩大阳台实际使用面积也成为开发商的“常规操作”。 南方+ 拍摄 　　这一征求意见稿的公开，也让广州的房地产业内嗅到了新的风向，因此近几个月广州涌现的新盘，都选择在赠送面积上大做文章。不过当开发商们都争相推出超高使用率的住宅户型后，其所引发的“蝴蝶效应”不容忽视。 　　就在11月9日，《广州市建筑工程容积率计算办法》正式发布并实施，明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。此外，套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。 　　事实上，赠送面积的另一个说法是“偷面积”，记者走访多个楼盘时均有销售人员声称，赠送面积其实就是在利用规则“打擦边球”，利用商品住宅现行的建筑设计规范，减少房屋法定测量建筑面积。从营销的角度来说，增加赠送面积，提高实际使用率，能够充分吸引购房者的关注，加快楼盘去化进度，还可以以此为噱头将房屋销售价格定在较高的水平。 　　通常情况下，开发商会在样板间的地面粘贴示意线，表明某个房间的赠送部分和计入建筑面积的部分。 南方+ 葛政涵 拍摄 　　当赠送面积存在违建风险时，开发商的这种“好意”容易让购房者捡了芝麻丢了西瓜。但即便是合规的赠送，往往也容易带来不佳的居住体验。 　　“像我们这里，基本就是卖给刚需、首次置业的人。”前文提到的星汇锦城销售人员就表示，由于该楼盘的客户画像非常明确，对于性价比有着较高的需求，因此在住宅设计上便采取面积尽量小、空间尽量多的原则，即便这样做会牺牲一定的宜居体验。事实上，从该楼盘的样板房便能看出，部分“空间”的面积非常小，小到床铺需要定制，甚至无法额外放下桌椅和衣柜等家具。 　　在番禺某楼盘的一处“阳改房”，可以看到地面和示意牌都标明“实际交付为阳台”，房间面积非常小，仅能容下一张定制小床和一张书桌。 南方+ 葛政涵 拍摄 　　李宇嘉则认为，对于阳台、飘窗而言，开发商在设计时能够向外扩展多少，目前仍没有明确的规定，当楼盘开始追求外拓以扩展户型使用率时，一方面会因对公共空间的侵占而导致项目整体使用率下降，另一方面加装改建环节，特别是业主自行家装时，安全风险也会有增加。“对于赠送面积的大小应当进一步明确，向外扩展的具体要求也应当有所规范。” 　　◎相关链接 　　广州置业查询小助手 　　南方调查｜“得房率”超100%，是馅饼还是陷阱？ 　　南方+记者 葛政涵　　“如果当初知道房子是这样的，那谁还会买？” 　　近日，位于广州的张先生 　　向奥一新闻记者反映称 　　他于2022年通过贷款 　　在广州黄埔区合生中央城 　　买了一套商品房 　　签了合同才发现 　　所购房子是“腰线房” 　　阳台与样板房不符 　　与销售所称存在较大出入 　　对此 　　合生中央城回应表示—— 　　张先生购买的楼层确实属于腰线层，但栏杆离地面高度是和其他楼层一致，“对业主起居生活并没有造成实质影响。” 　　对于销售人员是否存在虚假宣传问题，合生中央城未予以回复。 　　张先生表示，去年9月以来，其多次与合生中央城开发商沟通协商。但截止记者发稿前，问题暂未得到解决。 　　No.1 　　业主：怀疑买到“腰线房” 　　销售：没有！不是！没听说 　　张先生投诉的楼盘位于广州市黄埔区的合生中央城。 　　公开资料显示，该楼盘位于黄埔区科学城板块，于2020年正式开盘，背后开发商为合生创展。链家官网显示，该盘平均售价为3.52万元/平。 　　张先生告诉记者，去年年中，为了给孩子提供更好的读书环境，他卖掉了手中的老房子，继而通过贷款购入了合生中央城A4栋一套四居室。从第一次参观售楼部到正式下定金，张先生只花了1个月的时间，之所以如此迅速，原因也很简单：“户型设计合理，通风、采光都没问题。”最令他惊喜的是，样板间的阳台是落地窗的样式，室内光线十分通透。其时，楼盘销售向张先生数次介绍称，他预备购买的四居室与样板间保持一致，都是落地窗的设计。 　　记者实地走访发现，样板间的阳台是落地窗的样式。摄：林少娟 　　尽管如此，但张先生仍心有犹豫。他回忆，在售楼部观看沙盘时，他留意到，样板间所在的A1栋模型低层有一道腰线，腰线所处位置疑似在4楼，而这正是他预备购买的楼层。如若存在腰线层，那阳台还会是落地窗的样式吗？“但因为模型并未标识出具体的楼层，我当时也无法确定究竟是不是4楼。”张先生说。 　　此外，他注意到，虽然沙盘模型显示有腰线，但他参观了已建好的A1栋发现，其外观并无腰线设计。 　　张先生 　　“当时销售也反复跟我承诺说，我想买的那套房子就跟样板间一样，阳台是落地窗，没有腰线层。” 　　疑虑渐消后，2022年6月1日，张先生正式支付定金，并于7月23日支付了首付。 　　据张先生回忆—— 　　当天，他再次向楼盘销售确认了“A4栋是否有腰线层”，得到的回复是“没有”。该销售人员向他再度表示，一切与样板间保持一致。 　　不过，随着A4栋的外部的脚手架逐渐脱落，令张先生担心的“腰线”还是出现了。2022年8月，张先生路过施工中的A4栋发现，A4栋低层有一层阳台明显加高，位置在3或4层，疑为腰线。 　　2022年8月，张先生发现，A4栋底层有一层存在明显腰线。受访者供图。 　　他立马拍摄图片并询问销售中介这一层的具体楼层，中介回应“没听说过（有腰线层）”“等天晴我去看看”，并再度确认张先生所购房屋的阳台是落地窗设计。 　　当天，张先生就此事询问销售中介，中介表示“没听说过（有腰线层）”。受访者供图。 　　销售回应表示张先生购买的房子与样板间一致，是落地窗的设计。受访者供图 　　No.2 　　业主确定买中“腰线房” 　　落地窗阳台秒变“宿舍阳台” 　　但直到9月1日贷款流程和房屋备案完成，张先生也没有收到该中介的确认。“8月的时候现场在施工，我也进不去里边看。”他说。 　　几次观察外立面后，张先生已能基本确定：他所购买的4层就是腰线层。9月20日，张先生去销售中心与销售中介协商此事，据其提供的录音，当日，张先生提出了拆除腰线层或更换房子的处理方式，但均被告知不可执行或较难协调。 　　记者实地走访发现，张先生所购房屋的阳台确处于腰线层，阳台砖墙达55cm，并非样板房的落地窗样式，而是变成了宿舍式的半墙半玻璃窗组合。 　　张先生家的阳台与样板间的落地窗相差甚远。摄：林少娟 　　No.3 　　报建时已明确有腰线层 　　业主疑开发商虚假宣传 　　张先生表示，购房合同里既无腰线层相关约定，销售人员也未尽告知义务。 　　张先生 　　“明明A4栋离销售中心这么近，只是抬头或者打个电话就能确认的问题，为什么一直不给我明确的回复？直到房子的贷款流程都走完了、很难更改了，才说实话，是否存在主观恶意隐瞒？” 　　张先生认为，合生中央城销售中心不可能对楼栋的腰线情况一无所知。据他出示的“12345”投诉回复—— 　　对于张先生询问的“A区是否有腰线层”，黄埔区政府回复称：市民反映的住宅于2020年1月取得《建设工程规划许可证》(穗规划资源建证[2020]183号)及2021年取得调整的复函(穗规划资源业务函[2021]8301号)，根据已批复的立面图纸，在规划报建立面的4层及35层有约1.1米的腰线层。 　　“报建的时候就已经明确有腰线层了，为什么开发商和销售中心会不知道呢？在A区已开售2年的情况下，若说他们对是否存在腰线一无所知，我认为是不可能的。”张先生说。 　　近日，记者以合生中央城A4栋业主的身份咨询“12345”：该栋在报建时提交的图纸里是否存在腰线层设计？后收到回复称：经核施工图，A4栋在第4层与第33层设有“腰线”层，外墙腰线与设计一致，现场也已实施。 　　张先生自“12345”收到的回复。受访者供图 　　记者自“12345”收到的回复。 　　No.4 　　合生中央城回应 　　A4栋4楼确实是腰线层 　　针对张先生反映的问题，记者联系了该盘开发商张先生了解详情。相关工作人员回复称—— 　　经了解，A4栋4楼确实是腰线层，所以阳台栏杆踩踏面高度会与其他楼层户型不一样，但栏杆离地面高度与其他楼层一致，对业主起居生活并没有造成实质影响。该户业主自22年5月4日初次到访营销中心，现场销售三次结合沙盘、样板房和相关的公示资料为业主带看，期间现场沙盘均有提示实际以《商品房买卖合同》约定及现场交付为准，最终业主在22年6月1日决定认购。 　　记者询问“销售人员为何未在前期销售阶段告知业主该栋存在腰线层”问题，该工作人员未再予以回复。 　　张先生告诉记者，他已数次向销售中介反映阳台的问题。“每次得到的回复都是‘我已经反馈给领导’。”6月收房在即，但截止发稿前，张先生的问题暂未得到解决。 　　张先生认为，“消失”的落地窗不仅影响了房屋内的视野、采光，也进而影响了该房的价值。“我非常注重落地大阳台这个使用点，我原本就是奔着购买一个采光出色的房子去的。现在房屋备案已经完成，如果要退换，我要先还清所有贷款，一来浪费公积金机会，二来也会耽误孩子上学。可以说连锁反应让我没办法退换，实际损失非常大。”张先生无奈地说。 　　No.5 　　如何避免购买到腰线层？ 　　律师支招，注意四点 　　何为“腰线房”？ 　　据业内人士介绍，“腰线”是指建筑物外立面上的一条水平横带式装饰线条，可能是位于楼体窗口的上或下沿的造型，或是与阳台平行的特殊外观造型，位于腰线部位的房屋被称为“腰线房”。因影响室内采光，一般而言，多数购房者不愿选择购买要腰线房。 　　如何避免购买到“腰线房”？ 　　若在未知情下买到“腰线房” 　　消费者当如何维权？ 　　大成律所宋国康律师告诉记者 　　若想避免购买到腰线层的房屋 　　需要注意如下四点 　　☞ 首先，在选购房屋时，一定要看好户型图、楼层分布图等相关资料，仔细了解阳台高度是否符合自己的要求。 　　☞ 其次，在看房时，一定要细心观察，是否有可能存在被篡改的现象，尤其是与阳台高度有关的问题，如窗户高度、阳台栏杆高度等。 　　☞ 再者，购房前，一定要查看开发商的资质，以及其历史记录，尽量选择口碑好的大型开发商。 　　☞ 此外，在签订购房合同时，一定要认真阅读合同，特别是关于房屋产权的条款，确保没有附加限制。 　　如果已经购买了被篡改的房屋，业主可与开发商协商解决，要求开发商进行补偿。如果开发商不愿意解决，可以通过申请仲裁、诉讼等方式进行维权，或向相关监管部门反映，要求相关部门介入调查，并按照规定进行处理。 　　采写：奥一新闻记者 林少娟

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